8 Февруари 2012, 17:43
Преминаването през чужд поземлен имот е регламентирано още от римското право
Римското право е признало полските поземлени сервитути преди личните. Най-първо възникнали полските поземлени сервитути (servitutes praediorum rusticorum). Тяхната цел е била селскостопанското обслужване на обработваемата земя. По-късно, когато Рим станал стопански център на една голяма и цветуща държава, възникнали и се развили и градските сервитути. Поземленият сервитут още от римско време бил вещно право, тежащо върху един недвижим имот, чрез което се обслужвал друг недвижим имот. Например право на преминаване, право на водоползване, право на изглед. Имотът, в полза на който бил създаден сервитутът, се наричал господстващ имот (praedium dominans). А имотът, в тежест на който било учредено сервитутното право, се наричал обслужващ имот (praedium serviens). Поземлените сервитути били защитени от вещен иск. Ищецът трябвало да установи, че сервитутът, за който претендира, му принадлежи и че той е собственикът на господстващия имот.
Необходимостта от учредяване право на преминаване през чужд поземлен имот може да възникне в различни житейски случаи. Това право е известно още като сервитут. Нерядко се налага собственик на поземлен имот да дава право за преминаване през него. Най-често това е необходимо, когато лицата, живеещи в един имот, нямат изход на улицата от своя двор. И тогава възникват проблеми както за тези лица, така и за собствениците на имота, през който се налага да се преминава. Сервитут се учредява още и за прокарване на водопровод, за инсталиране на нови подземни или въздушни електропроводи, за реализиране на едни или други строителни, монтажни или проектни дейности. Нормативната уредба на преминаването през чужд поземлен имот е в Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Начините за учредяване
Най-често срещаният и най-много използваният начин за учредяване на сервитут е с писмен договор с нотариална заверка на съдържанието и подписите. Това е записано и в чл. 192 ал. 1 от ЗУТ.
А съгласно чл. 192, ал. 2 от ЗУТ, когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на преминаване през чужди поземлени имоти се учредява със заповед на кмета на общината.
Правото на преминаване през държавни или общински поземлени имоти се учредява, когато друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, със заповед на областния управител, съответно със заповед на кмета на общината.
Посочените по-горе договор и заповеди се вписват в имотния регистър по партидата на поземления имот, който се обслужва от учреденото право на преминаване, и по партидата на поземления имот, върху който е учредено правото на преминаване. Когато става дума за държавни и за общински имоти, заповедта се вписва и в акта за държавна или за общинска собственост.
Забраните за влошаване на условията
С правото на преминаване не могат да се влошават условията за застрояване на поземлените имоти. Със сервитута също така не може да се препятства установеният начин за трайно ползване на поземлените имоти. В чл. 192, ал. 4 от ЗУТ е установена още една забрана – с правото на преминаване не може да се засягат разрешени строежи или съществуващи сгради, освен ако това не е изрично уговорено между собствениците на имоти и записано в договора за учредяването на сервитута.
Влошаване в условията за застрояване и ползване на държавни и общински поземлени имоти при учредяване право на преминаване към други имоти може да се допусне по изключение. Допускайки изключения, законодателят има предвид липса на друга техническа възможност или когато друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно. При тези случаи сервитутът е възможен с разрешение на министъра на регионалното развитие и благоустройството – за държавните поземлени имоти, и с решение на общинския съвет – за общинските поземлени имоти.
Обезщетенията са по пазарни цени
Цената на учреденото право на преминаване се определя по реда на чл. 210 от ЗУТ и се заплаща преди издаването на посочените по-горе заповеди. Изготвянето на оценки, се казва в тази нормативна разпоредба, определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени. Тези цени се определят от комисия, назначена от кмета на общината. Решението на комисията се съобщава на страните по реда на Административно-процесуалния кодекс. Сумата на обезщетението по влязлата в сила оценка се внася по сметка в търговска банка и се изплаща на правоимащите по нареждане на кмета на общината или на упълномощено от него длъжностно лице.
При отказ или забава да се изплати сумата по влязло в сила решение заинтересованата страна може да се снабди с изпълнителен лист по реда на Гражданския процесуален кодекс и да поиска от Дирекцията за национален строителен контрол да спре действията и актовете до изплащане на сумата. Върху сумата на неизплатеното обезщетение се дължат законните лихви от деня на изтичане на срока за плащане.
Достъпът при бедствия и аварии е задължителен
Собствениците и обитателите на недвижими имоти са длъжни да осигуряват свободен достъп в тях за извършване на разрешени или предписани проучвателни, проектни, строителни, монтажни, контролни и други работи във връзка с устройството на територията. Достъпът се осъществява въз основа на заповед на кмета на общината, а в определени от закона случаи – със заповед на началника на Дирекцията за национален строителен контрол.
Освен това собствениците на недвижими имоти са длъжни да осигуряват свободен достъп в тях за извършване на дейности и мероприятия при бедствия, аварии и катастрофи. Сервитут се дължи и за изпълнение на комплексни геозащитни проекти като укрепване на свлачища, защита на речни и морски брегове и други отводнителни и укрепителни работи. Изпълнението на тези дейности и проектите се извършва така, че да не засяга обектите на основното застрояване. При неизпълнение на посочените задължения достъпът до съответните недвижими имоти се осигурява принудително по административен ред, а при необходимост – със съдействието на полицията.
След завършване на дейностите и мероприятията при бедствия, аварии и други лицето, на което е осигурен достъп, е длъжно веднага да отстрани всички повреди, причинени на недвижимия имот във връзка с изпълнението на тези работи. Ако повредите не могат да бъдат отстранени, правоимащият се обезщетява за причинените вреди.
